1 เมษายน นี้ มาตรการ LTV มาแล้วววววว...

LTV1.jpg

รู้รึยังครับ ว่าแบงค์ชาติออกมาตรการใหม่ ควบคุมอัตราเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทุกคนที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยต้องเตรียมตัวรับมือให้พร้อม เพราะการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มจากของเดิมที่มีอยู่ ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไปแล้วนะครับ

LTV2.jpg
 
ก่อนหน้านี้ การซื้อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องยาก หลายคนไม่มี หรือมีเงินออมสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยน้อย แต่มีเครดิตดี หรือแบงค์ประเมินแล้วว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระได้สูง ก็ยังสามารถซื้อได้ง่ายๆ เพราะแบงค์สามารถปล่อยวงเงินให้กู้ได้สูงสุด 100-130% จากราคาซื้อขายจริง เนื่องจากอิงจากราคาประเมิน property ซึ่งเติบโตสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งถ้าผู้กู้ถูกประเมินว่ามีรายได้ไม่พอต่อการผ่อนชำระในแต่ละเดือน ก็จะสามารถหาผู้มากู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงินได้อีกต่อหนึ่ง

LTV3.jpg

แต่เนื่องจาก 3 ปีที่ผ่านมาเกิดหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศํยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคิดออกมาเป็นมูลค่าเงินจำนวนมาก ซึ่งจะมีผลกระทบต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ และการเงินภายในประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงต้องรีบออกมาตราการควบคุมสินเชื่อนี้ออกมา

LTV4.jpg

ซึ่งมาตรการใหม่ที่กำลังบังคับใช้นี้ จะกระทบโดยตรงกับกลุ่มที่มีความต้องการกู้ซื้อหลายกลุ่ม อาทิ

1. ผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป
2. ผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท
3. นักลงทุนซื้อพร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการกู้เงินธนาคารในการลงทุน
4. ผู้มีแผนจะรีไฟแนนซ์ข้ามธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเดิม
5. ผู้ที่เป็นคนกู้ร่วมของสัญญากู้ซื้อบ้านมาแล้ว และอยากจะกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม
อย่าเพิ่งตกในกันไปนะครับ ใช่ว่ามาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้จะกระทบกับทุกคน ที่จะกู้ซื้อบ้าน เพราะกลุ่มผู้ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรก บนโครงการทำเลดีๆ ที่มีโอกาสเติบโตของ capital gain ในอนาคตก็ยังมีโอกาสกู้ได้ในวงเงินสูงอยู่นะครับ 

LTV5.jpg

โดยมาตรการกำลังพูดถึงกันนี้ คือมาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ที่ถูกกำหนดขึ้นมา เพื่อสร้างขอบเขตวงเงินที่ธนาคารให้กู้ ทำให้ผู้กู้ที่ติดเงื่อนไข มีประวัติการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยค้างในระบบเครดิตบูโร ต้องหาเงินมาดาวน์ซื้อคอนโดเพิ่มเติม ตามสัดส่วนในตารางนี้

LTV6.jpg

จากตารางจะเห็นว่ากลุ่มผู้กู้ซื้อสัญญาที่ 3 จะต้องเตรียมเงินดาวน์สูงถึง 30% ซึ่งจะเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบสูงที่สุด เช่น นายเอ เคยกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในแถบชานเมืองมาแล้ว 1 หลัง ต่อมา ก็ไปซื้อบ้านให้พ่อแม่ ในละแวกใกล้กัน อีก 1 หลัง ผ่อนไปได้ซักพัก ลูกสาวสอบติดเข้ามหาวิทยาลัย จึงอยากซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยให้ลูก จะได้เดินทางไปกลับไม่ลำบาก จะกลายเป็นสัญญากู้ซื้อหลังที่ 3 ซึ่งถ้าคอนโดราคา 3 ล้าน นายเอจะต้องมีเงินดาวน์สูงถึงเกือบ 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงมาก

LTV7.jpg

ถ้านายเอ ทำสัญญากู้เงินกับธนาคารก่อนวันที่ 1 เมษายน ซึ่งเป็นวันบังคับใช้มาตรการรัฐ นายเอจะยังมีโอกาสที่จะกู้ได้ 90-100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ตามราคาประเมินจากธนาคาร แต่ถ้าหากทำไม่ทัน นายเอก็ต้องรับผลกระทบ และเงื่อนไขจากมาตรการ LTV ตามที่ธนาคารกำหนด 
และยังมีข้อยกเว้นเพิ่มเติมว่า ถ้านายเอ เคยทำสัญญาซื้อขายมาก่อนช่วงวันที่ 15 ต.ค. 2561 แต่โครงการยังไม่พร้อมโอน เลยต้องทำสัญญาเงินกู้กับธนาคาร หลังวันที่ 1 เม.ย. 2562 ทางธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ยังผ่อนผันให้นายเอ มีโอกาสที่จะกู้ได้ 90-100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ตามราคาประเมินจากธนาคาร เช่นเดียวกันนะครับ

LTV8.jpg

สำหรับผู้ที่มีแผนจะกู้ซื้อที่อยู่อาศัย และประเมินตัวเองแล้ว เข้าข่ายผู้ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV มีทางออกอย่างไรบ้าง The Agent มีข้อแนะนำหลักๆ 3 ข้อ ดังนี้นะครับ
1. รีบตัดสินใจซื้อ โอน โครงการที่พร้อมก่อนวันบังคับใช้มาตรการ คือวันที่ 1 เมษายน 2562
2. เลือกคอนโดมือ 2 ที่มีโอกาศได้ราคาประเมินสูง โดยปรึกษาผู้เชี่ยวชาญการซื้อ ขาย ลงทุน พร็อพเพอร์ตี้
3. หาแหล่งกู้เงินอื่น มาสมทบทุนเงินดาวน์ เช่น เงินกู้สหกรณ์, Car for Cash เป็นต้น

ถ้าอยากได้ข้อมูล หรือคำปรึกษาเพิ่มเติม สามารถติดต่อกับธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อ ขาย ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ได้ พี่เอ และทีม The Agent Property Expert ยินดีให้บริการทุกท่านด้วยความเชี่ยวชาญ ที่พร้อมให้บริการ Property อย่างครบวงจรครับ  

Urban link property expert (Thailand)

Recommended Project: Ashton Asoke | Ashton | Ideo Q Siam-Ratchathewi | Ideo Q Siam-Ratchathewi (Sole Agent) | Ideo Mobi Rama 9 | Ideo Q Phayathai | Ideo Q Chula-Samyan | Ideo Q Ratchathewi | Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate | Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate (Sole Agent) | Ideo Mobi Wongsawang - Interchange | Ideo Mobi Wongsawang - Interchange (Sole Agent) |

All right reserved 2014 The Agent (Property Expert) Co.,Ltd